¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona?

La nuda propiedad es uno de esos conceptos legales que, aunque puede sonar complejo, tiene una lógica bastante sencilla y mucha relevancia en el mundo inmobiliario. Básicamente, se refiere a una forma de dividir los los derechos sobre un bien —usualmente una vivienda— entre dos personas: el nudo propietario y el usufructuario.

Cuando una persona es titular de la nuda propiedad de un inmueble, posee la titularidad del mismo, pero sin tener el derecho a usarlo o disfrutarlo directamente. Ese derecho de uso recae sobre otra persona: el usufructuario. Esta figura puede vivir en la casa, alquilarla o simplemente mantenerla ocupada, mientras el nudo propietario mantiene la propiedad «desnuda», sin posesión ni disfrute hasta que cese el usufructo.

Esta situación suele darse mucho en contextos familiares o de inversión. Por ejemplo, un padre puede donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero seguir viviendo en ella como usufructuario hasta su fallecimiento. También se da en operaciones de compraventa: personas mayores venden la nuda propiedad de su casa para obtener liquidez, pero conservan el derecho a vivir en ella hasta su muerte.

Es decir, se trata de una desmembración del pleno dominio, que está formado por la nuda propiedad + el usufructo. Una vez que finaliza el usufructo (por fallecimiento del usufructuario o por acuerdo), el nudo propietario recupera el pleno dominio y puede usar, alquilar o vender el bien sin restricciones.

Esta figura es completamente legal y está regulada por el Código Civil español, lo que le da un marco jurídico sólido. Por eso es muy utilizada tanto en la planificación sucesoria como en estrategias de inversión a largo plazo.

Diferencia entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio

Para entender bien qué implica la nuda propiedad, es fundamental conocer en qué se diferencia de otros conceptos que suelen aparecer junto a ella: el usufructo y el pleno dominio.

Empecemos con el pleno dominio, que es la forma más común de propiedad. Cuando una persona tiene pleno dominio sobre un bien, eso significa que tiene tanto la nuda propiedad como el usufructo. Es decir, puede usar el bien, alquilarlo, venderlo o incluso hipotecarlo, sin necesidad de consultar con nadie. Tiene control total.

Cuando ese pleno dominio se divide, aparecen los otros dos conceptos:

• Nuda propiedad: es la titularidad jurídica del bien. Quien la tiene aparece como dueño en el Registro de la Propiedad, pero no puede usar ni disfrutar del bien mientras el usufructo esté vigente.
• Usufructo: otorga a una persona el derecho a usar y disfrutar del bien como si fuera suyo, aunque no tenga la titularidad. Puede vivir en él, alquilarlo y, en algunos casos, incluso obtener rentabilidad económica.

Esta división puede realizarse de manera voluntaria, por ejemplo, en un acuerdo de compraventa con usufructo vitalicio, o también puede derivar de una herencia, donde los herederos reciben la nuda propiedad y el viudo/a conserva el usufructo.

Uno de los puntos clave es que el usufructo tiene un carácter temporal, y su extinción —que suele darse por fallecimiento del usufructuario o por renuncia— hace que el nudo propietario adquiera automáticamente el pleno dominio.

Una buena analogía sería ver la nuda propiedad como un derecho “a futuro”: sabes que el bien será totalmente tuyo, pero aún no puedes disponer de él por completo. Esto convierte a la nuda propiedad en una herramienta muy utilizada en contextos de inversión inmobiliaria, planificación patrimonial o acuerdos familiares.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Ser nudo propietario implica tener derechos… pero también algunas limitaciones. A diferencia de un propietario con pleno dominio, el nudo propietario no puede usar ni alquilar el inmueble mientras el usufructo esté vigente, pero sí tiene ciertos derechos reconocidos por ley.

Derechos del nudo propietario:

• Transmisión del derecho: Puede vender, donar o ceder su nuda propiedad a otra persona.
• Derecho de tanteo y retracto: En algunos casos, tiene prioridad para comprar el usufructo si este se vende a un tercero.
• Adquisición del pleno dominio: Cuando finaliza el usufructo, el nudo propietario recupera automáticamente la plena propiedad del bien.

Obligaciones del nudo propietario:

• Gastos extraordinarios: Debe encargarse de reparaciones estructurales importantes o reformas que afecten al valor del inmueble.
• Pago de ciertos impuestos: Como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), en función del municipio.

Lo que no puede hacer el nudo propietario es ocupar la vivienda, alquilarla ni modificar su uso. Todo eso le corresponde al usufructuario, quien es el que ostenta el uso y disfrute del bien.

Este equilibrio legal hace que la figura del nudo propietario sea muy atractiva para quienes buscan invertir sin las complicaciones de gestionar un inquilino o un inmueble de forma directa.

¿Por qué invertir en nuda propiedad? Ventajas y riesgos

Invertir en nuda propiedad es una estrategia cada vez más común, especialmente en un mercado inmobiliario maduro como el español. Y no es para menos: permite adquirir una propiedad a un precio significativamente inferior al de mercado, con la garantía de que algún día se convertirá en propiedad plena.

Ventajas:

• Precio más bajo: Al no adquirir el usufructo, el precio de la propiedad puede reducirse entre un 30% y un 50%.
• Sin gestión diaria: El nudo propietario no se encarga del mantenimiento, alquiler o administración del bien.
• Incremento de valor asegurado: A medida que pasa el tiempo y se acerca el fin del usufructo, el valor de la inversión crece.
• Estrategia patrimonial: Ideal para quienes buscan dejar un bien en herencia o planificar su sucesión de forma fiscalmente eficiente.

Riesgos:

• Liquidez limitada: No puedes usar ni alquilar el inmueble mientras exista el usufructo, lo cual limita los ingresos pasivos.
• Horizonte a largo plazo: Es una inversión con retorno diferido. Hay que esperar al fin del usufructo, que puede ser vitalicio.
• Riesgos legales: Es imprescindible realizar una escritura notarial y registrar correctamente la operación para evitar conflictos futuros.

Por eso, esta modalidad es ideal para perfiles inversores con visión de futuro y sin prisa por rentabilizar su dinero de forma inmediata.

Fiscalidad y aspectos legales clave de la nuda propiedad

A nivel legal, la compraventa o transmisión de una nuda propiedad está perfectamente regulada en el Código Civil español. Pero más allá del marco jurídico, hay implicaciones fiscales que deben considerarse desde el primer momento.

Impuestos implicados:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Se aplica en la compra de la nuda propiedad entre particulares. Se calcula sobre el valor de la parte que se transmite (la nuda propiedad, no el pleno dominio).

2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
En herencias o donaciones, se aplica este impuesto tanto al nudo propietario como al usufructuario. El valor se determina en función de la edad del usufructuario y la base del bien.

3. Impuesto sobre el Patrimonio
En algunos casos, el nudo propietario debe declarar su participación en el bien, aunque no tenga el uso.

Consideraciones legales clave:

• El acuerdo debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Es recomendable añadir cláusulas claras sobre qué pasa en caso de fallecimiento, renuncia del usufructo o venta posterior.
• El valor del usufructo se calcula según unas tablas oficiales (art. 49 de la Ley del Impuesto de Sucesiones), y varía según la edad del usufructuario.

Contar con asesoramiento legal y fiscal es clave para asegurar que la operación se ajusta a tus objetivos y evitar futuras sorpresas.

Venta y compra: así se transfiere una nuda propiedad

Comprar o vender una nuda propiedad es un proceso muy similar al de una compraventa tradicional, pero con matices importantes. El principal es que el usufructo se mantiene y debe quedar claramente definido en la escritura.

¿Cómo se realiza la compraventa?

1. Valoración del inmueble: Se calcula el valor del pleno dominio y se resta el valor del usufructo según tablas oficiales.
2. Firma notarial: Se firma una escritura pública en la que se reflejan los derechos y deberes del comprador y del usufructuario.
3. Inscripción registral: Se inscribe la nuda propiedad en el Registro de la Propiedad.
4. Gestiones fiscales: Se liquidan los impuestos correspondientes según se trate de compraventa, donación o herencia.

Este tipo de operaciones suele atraer tanto a inversores patrimoniales como a personas mayores que desean obtener liquidez sin dejar su hogar.

También hay entidades especializadas y plataformas online que facilitan este tipo de inversiones, ofreciendo inmuebles en venta en régimen de nuda propiedad con usufructo vitalicio.

Nuda propiedad en herencias: lo que debes saber

Uno de los contextos más comunes donde aparece la nuda propiedad es en el reparto de herencias. Suele ocurrir que, al fallecer uno de los cónyuges, el viudo/a recibe el usufructo vitalicio, mientras que los hijos heredan la nuda propiedad del bien.

Esto tiene varias implicaciones:

• El usufructuario puede seguir viviendo en el inmueble, pero no puede venderlo sin el consentimiento de los nudo propietarios.
• Los nudo propietarios no pueden disponer del bien, ni alquilarlo, ni venderlo por su cuenta, hasta que termine el usufructo.
• Al fallecer el usufructuario, los herederos consolidan el pleno dominio del bien automáticamente, sin necesidad de otra escritura de compraventa.

Este modelo tiene ventajas fiscales si se planifica adecuadamente, pero también puede ser fuente de conflictos familiares si no está bien documentado o acordado.

Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad

¿Puedo vender una vivienda con nuda propiedad?

Sí. Puedes vender la nuda propiedad conservando el usufructo, o viceversa. También puedes vender el pleno dominio si ambas partes (nudo propietario y usufructuario) están de acuerdo.

¿El usufructuario puede alquilar el inmueble?

Sí, tiene derecho a alquilarlo y percibir las rentas, siempre que no haya pacto en contra en la escritura.

¿Quién paga los impuestos?

Depende del tipo de impuesto. El IBI normalmente lo paga el nudo propietario, mientras que el usufructuario se encarga de los gastos de mantenimiento y suministros.

¿Cuánto cuesta una propiedad en nuda propiedad?

Depende de la edad del usufructuario. Cuanto mayor sea, menor será el valor del usufructo, y por tanto, mayor el precio de la nuda propiedad. Las reducciones pueden ir del 30% al 60% del valor de mercado.

¿Puedo vender mi casa y seguir viviendo en ella?

Sí. Puedes vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio. Recibes el dinero de la venta y sigues residiendo en tu hogar de por vida.

¿Por qué invertir en nuda propiedad?

✔️ Se compra a precio reducido (30%-50% menos)
✔️ No requiere gestión diaria
✔️ A largo plazo se obtiene la propiedad plena del inmueble

¿Quién paga los gastos?

• Nudo propietario: IBI y reformas mayores
• Usufructuario: Mantenimiento, suministros, seguros, comunidad

¿Cómo se valora una nuda propiedad?

Según tablas fiscales oficiales que calculan el valor del usufructo según la edad del usufructuario. Cuanto mayor es, más barata resulta la nuda propiedad.

¿Se puede alquilar una casa en nuda propiedad?

✅ Sí, pero solo el usufructuario puede hacerlo mientras tenga el derecho de uso. El nudo propietario no puede alquilar ni vivir en ella hasta que termine el usufructo.

¿Qué pasa al morir el usufructuario?

El nudo propietario recupera el pleno dominio del inmueble automáticamente. No necesita pagar más ni hacer otra escritura.

¿Dónde se usa la nuda propiedad?

📍 Muy común en:

• Herencias
• Planificación patrimonial
• Personas mayores que quieren liquidez sin dejar su casa
• Inversores a largo plazo

Conclusión

La nuda propiedad es una herramienta jurídica e inmobiliaria extremadamente útil tanto para familias que planifican herencias como para inversores que piensan a largo plazo. Aunque no implica el uso inmediato del bien, representa una forma inteligente de adquirir activos a menor precio, con la vista puesta en el futuro.

Su regulación clara, sus beneficios fiscales y su creciente uso en el mercado la convierten en una opción a considerar, siempre que se entienda bien su funcionamiento y se cuente con el asesoramiento adecuado.