Cuando se recibe una vivienda como herencia entre varias personas, todos se convierten en copropietarios. No obstante, son muchos los intereses que están involucrados, pues las circunstancias para cada uno pueden ser distintas. Por lo general, en este tipo de situaciones, unos familiares quieren quedarse con la propiedad y otros querrán vender. Por lo que te preguntarás, ¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa? En el siguiente post, no sólo encontrarás la respuesta, sino también las alternativas o situaciones que pueden ocurrir en este tipo de casos.
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¿Pueden obligarte a vender parte de una casa?
Desde el punto de vista legal, teniendo en cuenta lo que indica el artículo 400 del Código Civil. Ninguno de los copropietarios está en la obligación de mantenerse en una comunidad de bienes. Y nos referimos a comunidad, pues todos los herederos forman parte de un mismo bien en común. La ley ofrece el derecho a los propietarios de solicitar la venta de la propiedad a través de la división de la propiedad común.
Lo que responde a la pregunta con un sí, ya que se puede obligar a vender una casa. Esto se debe a la condición de la vivienda desde el punto de vista legal. Cuando se trata de una propiedad sea finca, casa urbana o rural, donde no se pueda aplicar una división, sea porque de ejecutarse una división el resultado serían otras propiedades o porque no estarían aptas según la normativa de habitabilidad.
A este tipo de casos se les llama proindiviso, es el término legal que se le aplica a este tipo de propiedades que no pueden dividirse. Por lo general, su origen es de un familiar que falleció y dejó como herencia la vivienda a varios familiares pudiendo ser hijos, hermanos o sobrinos.
Un propietario no quiere vender parte de su casa heredada
Esta es la situación más común que se presenta, donde uno de los copropietarios quiere ejercer su derecho económico sobre la vivienda y para ello se requiere de la venta. Pero, en este caso, otro de los herederos se opone a la venta. Aunque en la Ley no se establece ningún artículo donde se obligue a un propietario a vender la parte de un proindiviso, si cuenta con algunos procesos legales o judiciales que permiten que se pueda realizar la venta.
Para ello, el propietario interesado en la venta de la casa heredada deberá solicitar un acto conciliatorio entre las partes. Es decir, intentará por todos los medios llegar a un acuerdo con cada uno de los herederos de la vivienda. Esto con el propósito de evitar llegar a un juicio y que la venta se ejecute a través de un medio legal y sea un juez quien determine la división del bien común de forma definitiva.
Se presentan casos donde aún en el proceso de venta a través de un juez uno de los copropietarios se niega a vender su parte. En este caso, el juez tomará la decisión de impugnar la tasación judicial anterior y proceder con la última medida en la que dictamina la liquidación de la vivienda en una subasta pública. Y el monto obtenido en dicha subasta es dividido entre la cantidad de herederos según le corresponda.
Formas para vender parte de una casa heredada
Ahora que ya conoces la respuesta la pregunta de: ¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa? Pasaremos a comentar diferentes opciones de venta para una casa herededada.
División del bien común
Es una acción legal en el que, como su nombre lo indica, se aplica una división de la propiedad de forma equitativa entre todos los copropietarios. Este procedimiento solo lo puede llevar a cabo un juez, quien elimina la condición de copropiedad de la vivienda y de esta forma si puede dividirse para luego adjudicar a cada uno de los herederos su parte correspondiente. En los casos que no es posible aplicar la división de forma sencilla y sin oposición de alguna de las partes, se deberá llevar a cabo la venta de la casa en una subasta pública, como se indicó anteriormente, que es la última medida que se espera aplicar.
Se evita llegar a una subasta pública, en la medida de lo posible, pues las negociaciones del precio de la venta del inmueble por lo general no son favorables. En estas subastas, siempre se venden por un valor más bajo del mercado inmobiliario. Sin dejar de mencionar que generará más gastos a los involucrados. Se tendrán que pagar los honorarios de un abogado que se encargue de todo el proceso, así como del tasador, que valorará la vivienda en la subasta.
Extinción del condominio
Esta se trata de una acción legal en la que uno o todos los copropietarios pueden ejercer su derecho de culminación del condominio, por el bien común. Esto puede darse en el caso de que uno de los herederos, en su carácter de copropietario, se quede con la casa. Se encargará de compensar económicamente a cada uno de los copropietarios con la cantidad que les corresponde por su parte del bien.
De esta forma, se venderían cada una de las partes que lo conforman, esta operación no necesariamente ocurre con el beneficio económico. Los copropietarios pueden y tienen el derecho de ceder su parte igualmente de forma gratuita a otro copropietario. Por lo general, ocurre cuando uno de los herederos vive en la casa y se decide otorgarle la vivienda como propia para que viva en ella.
Venta parcial del proindiviso
Es una opción donde solo se vende la parte del copropietario que está interesado en dar su parte de la herencia a una empresa. Existen empresas que se encargan de hacer ofertas a este tipo de clientes. Su precio, por lo general, está por debajo del precio del mercado. Se debe al hecho de que luego se encargan de negociar con cada uno de los herederos para así adquirir la casa por completo.
En cualquiera de los casos, se puede obtener la venta del bien, y así obligar de cierta forma al copropietario que no desea vender a hacerlo. En este sentido, es mucho más sano y rentable estudiar las condiciones del mercado inmobiliario, evaluar el costo de la casa y hacer una buena propuesta donde se negocien las condiciones para así llegar a un acuerdo entre las partes.
La orientación de un agente inmobiliario pudiera ser útil, así como la intervención de un abogado que pueda mediar la negociación.
Subasta pública
Esta es la medida más drástica para obligar a los copropietarios a vender una casa. Una subasta pública consiste en fijar el precio de partida de la casa, siempre será menor que la del mercado. Se inicia la puja, hasta conseguir la mejor oferta, que siempre será por debajo de su precio actual. Además de esto, esta medida genera servicios de abogados, procurador y un perito judicial que es asignado por el juzgado.
Si alguno de los copropietarios herederos está interesado en quedarse con la casa, puede asistir a la subasta y realizar su oferta. Al tener la condición de copropietario, no tendrá que pagar el 30% del valor del bien subastado antes de iniciar la puja. Lo que le da una ventaja ante otros compradores.
Ahora ya sabes la respuesta a la pregunta: ¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa? ¿Qué opinas sobre lo que has leído?
