Cuando se recibe una herencia en la que una propiedad es heredada por varias personas o parientes se forma una comunidad de bienes. Esta condición se puede mantener por el tiempo que deseen las partes, así como darle su fin. Dicho proceso se llama extinción de condominio por herencia entre hermanos, puede realizarse de distintas formas y que es originada por diversas causas. Conoce cada una de ellas a continuación:
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¿Qué es la extinción de un condominio por herencia?
Consiste en el proceso legal donde se elimina la propiedad en común entre los hermanos o varias personas. Un condominio o comunidad se le llama a la propiedad que tienen en común diferentes titulares, por lo que se asignan diferentes cuotas o porcentajes de participación a cada uno de ellos.
Por lo general, la causa más frecuente de extinción de condominio, o como también se le conoce, disolución de proindiviso, se trata de hacer efectiva la voluntad de los participantes de no permanecer juntos como parte de la comunidad. Claro está, no siempre ocurre de forma voluntaria, en ocasiones hay que hacer una extinción de condominio donde las partes no están de acuerdo. Cuando ocurre esto y el bien es indivisible, se debe realizar una subasta. En este aspecto, se entiende como condominio también a las expresiones como comunidad de bienes o copropiedad.
Procedimientos de extinción de condominio
Extinción de condominio por mutuo acuerdo
Esta es una de las posibilidades de realizar una extinción de condominio, las medidas a implementar pueden variar según el acuerdo que hayan realizado las partes. Puede ser que uno de los herederos o propietarios se quede con las partes indivisas de los otros copropietarios, otorgándole el valor comercial correspondiente por su parte. Otra opción es que la propiedad se venda y a cada uno de los propietarios se les distribuya el dinero según la cuota o parte asignada.
Aunque la extinción se esté realizando bajo un acuerdo entre las partes se debe realizar la valorización de la propiedad que desean dividir, además de establecer los acuerdos sobre la forma en se realizará la valoración. Por otra parte, se debe realizar un compromiso de aceptación de la valoración elaborada, donde se sugiere introducir la extinción de condominio ante una notaría, para lo que se deberá cancelar el impuesto por este trámite.
Extinción de condominio por la vía judicial
Es el proceder que se realiza en sentido contrario al anterior. Se ejecuta cuando uno o varios de los propietarios que conforman la comunidad de bienes no están de acuerdo con que se realice la extinción. Los motivos de la inconformidad pueden ser detalles de la operación como el no estar de acuerdo con el precio de la venta del inmueble, o la forma en que se realizó la división del bien.
Indiferentemente de los motivos, la forma legal para realizar esta extinción de condominio por herencia entre hermanos es a través de la justicia. Se debe hacer por medio de la interposición de una demanda de división de cosa común. Esta acción consiste en requerir ante un juzgado la extinción del condominio, y se da lugar a través de la adjudicación de cada uno de los propietarios de su parte correspondiente de la propiedad. Esto en la situación que esta tenga la condición de divisible. Cuando es indivisible se realiza por medio de la venta del inmueble para luego hacer la debida repartición del valor económico que le corresponde a cada uno.
Causas de la extinción de condominio
La extinción de condominio debe realizarse según el condicionamiento de alguna de sus causas expresas en el Código Civil, o en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que las que se aplican para las de extinción del dominio. Usurpación, abandono o destrucción, entre otras. Sin embargo, de forma específica para el condominio, el Código Civil establece las siguientes causales:
- Venta de la propiedad a un tercero que esté interesado, para posteriormente distribuir el monto de la venta entre los herederos o participantes del condominio.
- Renuncia de derechos de los propietarios, donde le es otorgado a otro propietario a favor de ellos.
- La división de cosa común, que puede ser solicitada por cualquiera de los propietarios. Es un proceso judicial en el que, durante su inicio, se debe declarar la extinción del condominio. Dará como resultado la división material, y haciendo una propiedad horizontal o económica si el bien es indivisible, uno de los propietarios mantendrá la titularidad y al resto se le dará la indemnización correspondiente de acuerdo a su cuota.
Consecuencias de la extinción del condominio por herencia entre hermanos
- Se considera como propiedad exclusiva la cuota correspondiente como parte del bien a cada uno de los participantes del condominio.
- Cuando se efectúa la división de cosa común, no afecta a los propietarios ante terceros. Es decir, un ejemplo podría ser si la propiedad está hipotecada, o las personas que trabajen en ella como empleados domésticos no deben verse afectados por la operación legal que se está realizando.
- En la extinción de condominio de un bien hipotecado se debe evaluar la situación del antiguo propietario dejando la hipoteca al nuevo dueño, pues se extingue la comunidad, pero no la deuda.
- La extinción del condominio cuando se efectúa en una casa de vivienda familiar, esta no afecta el derecho de uso de la propiedad.
- Esta operación no tiene ningún costo legal, el estado no cobra ningún impuesto por la transmisión de bienes patrimoniales. Aunque no podemos dejar de mencionar el Impuesto de Actos Jurídicos que cobran del 0,5% al 1% del costo total de la venta del inmueble.
Modelo contrato extinción de condominio entre hermanos
Para la realización de una extinción de condominio por herencia entre hermanos, podemos encontrar diferentes modelos de contrato para la extinción de un condominio que nuestros abogados podrá proveernos fácilmente. Los datos que deben incluir son:
- Número de personas copropietarias
- Ciudad donde se celebra el contrato
- Fecha de la celebración del contrato
- La persona que desea adquirir el 100% de la propiedad (física o jurídica). Nombre, dirección y DNI
- La persona que desea transmitir su cuota sobre la propiedad (física o jurídica) del bien (transmitente). Nombre, dirección y DNI
- Porcentaje o cuota de participación de la persona que desea transmitir su cuota sobre la propiedad del bien (transmitente)
- Tipo de bien sobre el que existe la situación de condominio que se desea extinguir a través de este contrato: mueble o inmueble
- Valoración de bien
- Tipo de inmueble
- Dirección completa en la que se localiza el inmueble sobre el que existe la situación de condominio
- Indicar si la situación de condominio se formalizó mediante escritura pública
- Fecha de otorgamiento de la escritura pública
- Nombre completo del Notario Público que otorga la escritura pública
- Ciudad en la que se otorga la escritura pública
- Número de protocolo de la escritura pública en donde se establece la situación actual de condominio sobre el inmueble objeto del contrato
- Si el condominio se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad
- Registro de la Propiedad donde se encuentra actualmente inscrito el inmueble
- Número de tomo en el que se encuentra inscrito el inmueble
- Número de folio en el que se encuentra inscrito el inmueble
- Número de hoja en la que encuentra inscrito el inmueble
- Referencia catastral del inmueble
- Momento en el que se realizará el pago del bien y método de pago
- Indicar si existe alguna carga, gravamen o afección real sobre el inmueble
- Indicar si el condominio está sujeto a un procedimiento de recalificación urbanística o a un procedimiento sancionador administrativo
- Indicar si el inmueble en el que existe la situación de condominio, o las obras que se hayan realizado en el mismo, no cumplen con la normativa urbanística local
- Estipulaciones pertinentes
Mediante el modelo de extinción de condominio entre hermanos quedarán determinadas las condiciones bajo las cuales se desea realizar el contrato para la disolución de condominio entre hermanos.
¿Quién puede solicitar una extinción de condominio?
Este trámite legal está disponible para los copropietarios de un bien en común. Es solicitado por uno de ellos cuando manifiesta su deseo de extinguir la comunidad del bien con el propósito de quedarse con la propiedad por completo. Este acto es un derecho irrenunciable e imprescriptible de un propietario de un proindiviso, muy concurrido en materia de herencia.
