Al recibir una herencia de una vivienda existen muchas alternativas de qué hacer con ella, si quedarse con ella o venderla. Lo cierto es que cualquiera de las opciones, conlleva una serie de trámites. Algunas personas prefieren, al tener ya su vivienda propia, vender la misma para tomar los ingresos. Considerando estos aspectos te mostramos cómo se realiza la venta de una casa con testamento, de manera que puedas tener una idea clara del proceso.
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Proceso de venta de una casa con testamento
Verificación del testamento
Una vez que conoces que has recibido una casa como herencia debes comprobar la validez del testamento, es decir, que no haya ningún tipo de problema y que todo se encuentre en regla con la finalidad de evitar algún tipo de inconveniente a través del proceso. Incluso si sabes de la existencia del testamento pero no lo tienes en tu poder, puedes solicitarlo como un certificado de últimas voluntades y así verificar el tipo de testamento.
Para este trámite se te solicitará el certificado de defunción. En dicha comprobación te puedes asegurar de que en el testamento no se encuentre ningún otro heredero.
Proceso de aceptación de herencia
Corroborada la veracidad y herederos incluidos en el testamento, deberás ante la presencia de un notario aceptar y recibir la herencia que se te ha dejado. Recibirás una escritura donde se indica el traspaso de la propiedad por voluntad del fallecido a tu nombre, en el cual tú aceptas con todas sus implicaciones. Esto se hace, sobre todo, por el hecho de que la casa pueda contar con alguna hipoteca.
Liquidación de impuestos
Este es un paso crucial. Parte de las implicaciones de aceptar una casa heredada es cumplir con el pago de los impuestos que este hecho genera. Para la venta de una casa con testamento deberás cancelar el Impuesto de Sucesiones y el Impuesto de Plusvalía Municipal, que son trámites que requieren de varios detalles por lo que te lo explicaremos debajo una forma más específica.
Dirigirse al registro de la propiedad
Con la declaración de la herencia en mano el o los herederos de la vivienda se deben dirigir al Registro de Propiedad con el propósito de hacer el cambio formal de la titularidad de la vivienda ante esta entidad. Es decir, dejar declarado en los libros del registro que ahora, por voluntad del fallecido, los nuevos dueños son los herederos.
Este es un acto indispensable para la venta, ya que se necesita comprobar o demostrar los nuevos titulares de la casa ante el registro. Con este paso, la casa heredada pasa a nombre del o de los herederos. Los pasos para este trámite son:
- Demostrar las escrituras que comprueben la adjudicación y aceptación de la herencia.
- Comprobante de pago del Impuesto de Sucesiones.
Proceder con la venta de la casa
Como podrás ver, los trámites iniciales fueron para legalizar la voluntad del fallecido al otorgarse la vivienda, y luego colocar la casa a tu nombre con el cambio de titularidad ante el Registro de la Propiedad. De esta forma, ya la casa te pertenece ante todas las entidades competentes por lo que puedes proceder a realizar la venta de la casa con testamento sin ningún tipo de problemas.
Para esto debes realizar los pasos de la venta como cualquier otra. Lo más aconsejable es que te asesores con un experto en inmobiliaria que te pueda conseguir un buen precio según el valor del mercado y encargarse del contrato y de todos los trámites que esto implica.
Impuestos por la venta de una casa con testamento
Como te indicamos, el vender una casa heredada implica la cancelación de ciertos impuestos que son requeridos durante el proceso de venta. El pago debe ser realizado en las entidades correspondientes según el lugar de defunción del fallecido, este punto es importante conocerlo, ya que la gran mayoría, por desconocimiento, lo cancela en el lugar donde está el inmueble.
Además, este cambio de lugar puede generar fluctuaciones en el coste del impuesto. Aunque indiferentemente de este hecho los impuestos a cancelar son los siguientes:
Impuesto de sucesión
El cálculo del valor de este impuesto se realiza según el costo de la propiedad, este será asignado por la Consejería de Economía y Hacienda, a la fecha en que haya fallecido su propietario original. El tipo de gravamen se realizará según la Comunidad Autónoma que le corresponda y se debe cancelar según un tiempo establecido máximo de 6 meses tomados en cuenta desde la fecha del fallecimiento.
En el caso de no poder cancelar dichos impuestos se puede solicitar una prórroga, pero con suficiente anterioridad. Se establece que a partir del quinto mes se puede solicitar. En el caso de haber excedido la prórroga a un periodo de años es un pago que deberá prescribirse, para ello deberás realizar una serie de trámites que justifiquen el impago, para luego ponerte al día.
Impuesto de plusvalía municipal
Es un impuesto común que hay que cancelar en cualquier tipo de tramitación por concepto de venta de una vivienda, indiferentemente que esté heredada o no. El monto a cancelar por este impuesto será calculado según el costo catastral del suelo. Se tiene en cuenta como base, el aumento del precio de la vivienda desde el momento que se compró por primera vez hasta la fecha que fue cedida como herencia.
La entidad que se encarga de cobrar dicho monto es el Ayuntamiento, según la residencia donde haya fallecido su titular original. Se debe cancelar en un lapso que no debe exceder los 6 meses desde la fecha de defunción, teniendo oportunidad de conseguir una prórroga de hasta 6 meses adicionales. La documentación necesaria para cancelar la Plusvalía Municipal es:
- Copia sencilla de las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia.
- Formulario de autoliquidación.
En el caso de que la venta de la casa con testamento se realice antes de cumplir un año de la defunción, significaría un ahorro sustancial pues no se tendría que pagar nuevamente este impuesto. Sería cancelado al momento y durante la tramitación de aceptación de la herencia.
Imprevisto de vender una casa con testamento
Escritura de aceptación no inscrita
Aunque realices o introduzcas los documentos para la tramitación de la Aceptación de la Herencia ante el Registro, no implica que te será otorgada. Es muy frecuente de parte de los herederos adelantarse a colocar la casa en venta sin tener este documento en mano, y sin tener conocimiento que puede tomar hasta 15 días su tramitación. Esto considerando que todo se encuentre en regla y no exista algún imprevisto.
Acuerdo de venta entre los herederos
La venta de una vivienda en condiciones normales puede tener sus complicaciones. Lo más probable es que esto pueda agravarse mucho más cuando se trata de una venta de casa con varios herederos. Lo más difícil de todo es lograr que todos se pongan de acuerdo, sea con el precio de la vivienda, las condiciones de venta o la parte que le corresponde a cada quien.
En este caso lo mejor es realizar una reunión con todos los herederos y dejar definidos todos estos puntos, de manera que cada uno de los propietarios del bien conozcan muy bien las condiciones de venta. Después de esto lo más oportuno es designar uno o dos herederos que se encarguen de todo el proceso de venta, o si lo prefieren contratar los servicios de una inmobiliaria.
Heredero incapacitado
Se considera que un heredero está incapacitado para realizar los trámites, cuando por motivo de la venta debería acudir a cada uno de los centros y firmar los procesos. En el caso de que alguno no se encuentre totalmente disponible para todo este proceso, lo mejor será que realicen un poder notarial en donde delegan a algún otro heredero de manera que también actué en su nombre y representación. Este documento será importante durante todo el proceso pues deberá presentarse cada vez que sea necesario.
Impuestos después de la venta de la casa con testamento
Después que has logrado vender la casa, el dinero obtenido se considera un aumento en tu patrimonio por lo que se debe pagar el impuesto de IRPF. Es un impuesto que se calcula sobre la ganancia patrimonial que has recibido. Se considera la diferencia entre el valor de la adquisición de la casa ante el valor de la venta o como es el caso, del traspaso heredado. El IRPF debe realizar una declaración ante Hacienda durante el mismo año que se haya realizado la venta.
Esta ganancia patrimonial se calcula según el coste de la adquisición. Este monto se toma del introducido en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, donde se paga según la base imponible del ahorro. Para comprender mejor el cálculo toma en cuenta que los primeros 6.000 € son de un tipo del 19%, luego entre los 6.000 € hasta los 50.000 € son de un 21% y luego de 50.000 € se calcula en base a un 23%.
